8 Faktoren: Ohne Gutachter den Wert Ihrer Immobilie schätzen.

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Einfach ohne Gutachter den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung abschätzen mit diesen wertvollen Tipps vom Profi...

Gutachter und Makler sind nicht billig. Da liegt es nahe selbst abzuschätzen, was der derzeitige Verkehrswert Ihrer Immobilie ist. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen kurz und knapp, wie Profis an die Sache herangehen.

Zielsetzung: Schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie realistisch ein.

Der erste Tipp ist gleichzeitig auch einer der schwierigsten. Denn für die realistische Abschätzung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie ist es nötig, sich von Emotionen frei zu machen. Das ist nicht ganz leicht. Die Bindung, die Sie vielleicht zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung aufgebaut haben, steigert den Wert nur für Sie, nicht aber für einen potentiellen Käufer. Außerdem sind Geschmäcker bekanntlich verschieden. Die Farbe in der Sie die Wohnung oder die Fassade zuletzt gestrichen haben, mag Ihnen sehr gut gefallen, aber ein potentieller Käufer hat oft ganz andere Vorstellungen. Die Folge ist meistens ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis, worauf sich der Verkauf unnötig lange zieht.

Immobilien-Profis wie Gutachter und versierte Makler gehen die Sache rational an. Folgende Faktoren bestimmen den Preis:

Lage der Immobilie

Der Klassiker: Eine TOP-Lage an der Alster in Hamburg ist ein riesiger Faktor für den Wert der Immobilie.

Die Einschätzung der Qualität der Lage einer Immobilie ist bereits eine Wissenschaft für sich. Wahrscheinlich haben Sie aber bereits selbst eine Vorstellung davon, wie gefragt Ihre Wohnlage ist. Gefragt sind meistens zentrale, aber dennoch ruhige Lagen. Die Anbindung an Infrastruktur (Autobahn, ÖPNV, Supermarkt, Kita) ist ebenso wichtig. Gleichzeitig gibt es jede Menge negativer Faktoren, wie schlechte Luft, Lärm, die Lage in sozialen Brennpunkten, und vieles mehr.

Für Hamburg gibt es auch ein offizielles Wohnlagenverzeichnis. Allerdings teilt es alle Straßen nur in “normale” und “gute” Lagen ein. Aber vielleicht bietet Ihre Kommune etwas ähnliches an, und dann haben Sie schonmal eine Grundlage, um sich dem Thema zu nähern.

Sachwert des Gebäudes / der Wohnung

Fällige Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen sind vom Verkaufspreis abzuziehen. Darunter fällt z.B. ein bald notwendiges neues Dach, die gesetzliche Modernisierung der Heizung, oder die neue Fassade. Bei Wohnungen in einer WEG (Sondereigentum) lohnt ein Blick in das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, oder der Austausch mit der Hausverwaltung.

Die meisten Banken rechnen mit einer Lebensdauer von 70 bis 120 Jahren für ein durchschnittliches Gebäude. Am oberen Ende finden sich dabei Gebäude in Massivbauweise, am unteren Ende finden sich Fertighäuser. Das Baujahr finden Sie meistens am einfachsten über den Energieausweis heraus.

Sachwert des Grundstücks

Nicht nur bei Häusern, sondern auch bei Wohnungen ist ein Grundstück einzupreisen. Denn auch bei einer Wohnung im Sondereigentum sind Sie Eigentümer eines Teiles des Bodens. Die Angaben finden Sie in der Teilungserklärung. Für die grobe Einordnung hilft der Bodenrichtwert, den Sie bei BORIS für Deutschland bekommen. Sie können auch nach “BORIS” und Ihrem Bundesland googeln, um eine noch bessere Tabelle zu finden.

Marktlage

Sehr volatil – so hat sich der Markt zuletzt gezeigt. Eines muss Ihnen dabei immer klar sein. Niemand kann die Zukunft mit Gewissheit vorhersagen. Wer etwas anderes behauptet ist entweder naiv, oder will Sie zu einer Entscheidung drängen. Auf einem Markt mit vielen potentiellen Käufern steigt der Preis, andersherum sinkt er.

Und im Moment werden eher weniger Käufe getätigt. Die Gründe dafür kennen Sie. Der wichtigste ist die erschwerte Finanzierung. Die Zinsen haben sind zuletzt vervielfacht. Und da fast alle privaten Käufer mittels Kredit eine Immobilie kaufen, sind deren Budgets erheblich geschrumpft.

Höhe der Kauf-Nebenkosten

Wenn Käufer hohe Nebenkosten zahlen müssen, bleibt weniger Budget für den Verkaufspreis der Immobilie. Daher ist es in Ihrem Interesse als Verkäufer, dass die Nebenkosten klein sind.

Die Notarkosten sind fix geregelt. Daher kann es Ihnen fast egal sein, bei welchem Notar ein Verkauf abgewickelt wird. Die Kosten sind bei allen Notaren fast identisch.

Jedes Bundesland erhebt eine eigene Grunderwerbssteuer. Auf deren Höhe haben Sie aber keinen Einfluss, oder haben Sie gute Kontakte zur Politik?

Maklerprovisionen sind ein Punkt den sie beeinflussen können. Wenn der potentielle Käufer ein Budget von 500.000€ hat, er aber 3,57% Maklerprovision zahlen muss, dann sinkt sein Budget, und damit Ihr möglicher Erlös um ~17.000€.

Bauvorschriften

Vom Profi beachtet, und von privaten Verkäufern übersehen stellen die Bauvorschriften für potentielle Käufer oft ein Hindernis dar. Das ist v.a. dann der Fall, wenn der potentielle Käufer das Grundstück neu bebauen oder erweitern will. Wie viel Abstand muss der genehmigungspflichtige Anbau zum Nachbargrundstück haben? Welcher Umbau ist ohne weiteres gestattet? Bebauungspläne der Stadt Hamburg finden sie z.B. hier. Wenden Sie sich ansonsten an Ihre kommunale Verwaltung. Gibt es keinen dedizierten Bebauungsplan, kommt i.d.R. §34 zur Anwendung.

Altlasten

Gerne vergessen: Gerade in Hamburg kommt es alle paar Monate zu Straßensperrrungen, damit der Kampfmittelräumdienst Bomben aus dem zweiten Weltkrieg entfernen kann. Aber wenn von Altlasten gesprochen wird, sind damit meist Bodenverunreinigungen gemeint. Wenn das Baugrundstück z.B. auf einem ehemals industriellen Gelände gelegen ist, findet man im Altlastenkataster (Link für Hamburg) oft einen Eintrag. Diese Informationen finden sich manchmal, aber eben nicht immer, auch im Grundbuchauszug.

Dingliche Rechte

Bei einem Blick ins Grundbuch erfährt man nicht nur, mit welchen Grundschulden eine Immobilie noch belastet ist. Auch Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Wegrechte können den derzeitigen Wert teils erheblich beeinflussen. Hat Oma noch ein eingetragenes Wohnrecht in der Erdgeschosswohnung des Hauses? Dadurch kann die ganze Immobilie nicht nur für potentielle private Käufer fast unvermittelbar werden. Zumindest aber haben diese eingetragenen Rechte einen negativen Einfluss auf den Verkehrswert.


Das war jetzt sehr viel Input, aber vielleicht war etwas Neues für Sie dabei. Jetzt ist Ihnen sicher klar, dass man den Wert einer Immobilie nicht nach einem kurzen Rundgang um das Haus bewerten kann. Und wer das dennoch tut, den können Sie getrost als unseriös abtun.

Vielleicht fühlen Sie sich der Einschätzung des Wertes Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses nun aber gar nicht näher, sondern Ihnen schwirrt der Kopf. Das ist ganz verständlich, und ich will Ihnen zuletzt noch 2 pragmatische Ratschläge mitgeben:

  • Betreiben Sie intensive Recherche auf den gängigen Immobilien-Portalen, und suchen Sie nach vergleichbaren Objekten. Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für den ungefähren Verkehrswert Ihrer Immobilie. Seien Sie jedoch vorsichtig: Angebotspreis ist nicht gleich Verkaufspreis. Viele Verkäufer steigen erst einmal zu hoch ein. Als “Geheim-Tipp” schlage ich Ihnen noch die Meta-Suchmaschine ThinkImmo vor. Dort finden Sie die gesammelten Inserate aus allen möglichen Portalen kombiniert, und die Seite gibt dazu gleich noch eine Preiseinschätzung ab. Na, wenn das nichts ist!
  • Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf. Ein seriöser Makler wird alle oben genannten Faktoren zur Ermittlung des Marktwerts Ihrer Immobilie beachten. Ein Indikator ob Sie an einen versierten Makler geraten sind, verrate ich Ihnen auch. Wenn der Makler oder die Maklerin nicht nach dem Grundbuchauszug fragt, dann kann der Wert gar nicht seriös ermittelt werden. Lassen Sie von solchen Maklern also besser die Finger. Für Ihre Immobilie im Raum Hamburg dürfen Sie natürlich auch mit uns Kontakt aufnehmen. Wir verkaufen gerne Ihrer Immobilie für Sie. Alle Informationen zu unseren unschlagbaren Konditionen ab 2% Courtage zzgl. MwSt. finden Sie hier.

Herzlichen Dank fürs Lesen! Kontaktieren Sie mich gerne mit Ihrem Feedback.

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